Notar
Dr. Christian Pelz LLM
in Krefeld-Uerdingen

Kauf und Verkauf von Immobilien

Im Kaufvertrag muss das Kaufobjekt genau beschrieben werden. Meist reicht hierfür die Angabe der Grundbuchdaten aus, also Grundbuchblattnummer, Gemarkung, Flur und Flurstücknummer. Anhand eines Katasterplans (auch Flurkarte genannt) kann man sich über die ungefähre Lage der Grundstücksgrenzen vergewissern. Sofern mehrere Flurstücke gekauft werden (z.B. Hausgrundstück und Garage) ist ein Katasterplan auch hilfreich um festzustellen, ob nichts vergessen wurde (z.B. ein Anteil am Garagenhof oder einem Privatweg).

Sofern bewegliche Sachen mitverkauft werden sollen, müssen diese im Kaufvertrag auch aufgeführt werden. Das können z.B. das restliche Öl im Tank sein, eine Einbauküche, sonstige Möbel, oder auch ein Gartenhaus, dass nicht fest mit dem Boden verbunden ist. Außerdem ist zu klären, ob diese Sachen im Kaufpreis enthalten sind oder gesondert bezahlt werden. Auch wenn sie im Kaufpreis enthalten sind, wird oft ein Preis für die einzelnen Sachen ausgewiesen. Für den Käufer hat das den Vorteil, dass er die Grunderwerbsteuer für diesen Betrag nicht zahlen muss. Diese Vereinbarung ist außerdem verbindlich, falls es zwischen Verkäufer und Käufer später zum Streit über arglistig verschwiegene Mängel kommt.

Bei einer Eigentumswohnung ist ein Katasterplan nicht so wichtig, um so wichtiger ist aber die Gemeinschaftsordnung. Aus dieser ergeben sich die Regeln des Zusammenlebens. Außerdem können sich hieraus auch Einzelheiten zu möglichen besonderen Nutzungsrechten, z.B. an Gartenflächen oder Stellplätzen, ergeben.

Beim Kauf eines Erbbaurechts sollte sich der Käufer den Erbbaurechtsvertrag genau ansehen. Aus diesem ergibt sich insbesondere die Höhe des Erbbauzinses und ob und wie dieser angepasst werden kann. Ferner können sich aus dem Erbbaurechtsvertrag Nutzungsbeschränkungen ergeben, z.B. ausschließliche Eigennutzung ohne Vermietung. Der im Erbbaurechtsvertrag enthaltene - und meist im Grundbuch eingetragene - Erbbauzins ist im Regel nicht mehr aktuell. Die aktuelle Höhe kann der Verkäufer mitteilen.

In dem meisten Erbbaurechtsverträge ist vorgesehen, dass der Grundstückseigentümer einer Veräußerung des Erbbaurechtes zustimmen muss. Ferner muss er häufig auch einer Belastung mit Hypotheken oder Grundschulden zustimmen. Deshalb sollte vorab geklärt werden, ob diese Zustimmungen erteilt werden, und ggf. unter welchen Voraussetzungen. Für den Käufer ist dabei auch wichtig, ob der Eigentümer einer Belastung des Grundstücks in Höhe der angedachten Finanzierung zustimmen wird.

Wird nur ein Teil eines Grundstücks verkauft, ist meist eine Vermessung erforderlich. Diese kann vor oder nach Abschluss des Kaufvertrages vorgenommen werden. Sofern sie erst nach Abschluss des Kaufvertrages vorgenommen wird, muss sich aus dem Kaufvertrag ergeben, wo genau die Teilung erfolgen soll. Dazu ist häufig ein aktueller Lageplan erforderlich. Die neue Grenze muss sich dabei aus dem Kaufvertrag mit Lageplan eindeutig ergeben. Dass Käufer und Verkäufer sich über den Grenzverlauf einig sind, ist nicht ausreichend.

Der Käufer möchte, wenn er den Kaufpreis zahlt, natürlich sicher sein, dass er auch lastenfreies Eigentum an dem Objekt erwirbt. Um diese Sicherheit zu erreichen, wird ein vorläufiges Recht, eine sog. "Vormerkung" im Grundbuch eingetragen. Außerdem muss sichergestellt werden, dass die eingetragenen Belastungen mit Zahlung des Kaufpreises gelöscht werden können. Schließlich müssen möglicherweise erforderliche Genehmigungen vorliegen und mögliche Vorkaufsrechte, insbesondere der Gemeinde, ausgeräumt sein. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar den Beteiligten dies mit.

Im Einzelfall können auch Fälligkeitsvoraussetzungen vereinbart werden, die die Beteiligten selbst überwachen. Wenn der Verkäufer das Haus selbst bewohnt und daher ausziehen muss, wird auch die Räumung häufig als Fälligkeitsvoraussetzung vereinbart. Der Käufer kann dann sicher sein, dass er auch zügig einziehen kann. Ob die Räumung erfolgt ist, kann der Notar jedoch nicht überwachen, dass müssen die Beteiligten selbst tun.

Der Käufer muss den Kaufpreis häufig durch einen Bankkredit finanzieren. Hierfür möchte die Bank eine Sicherheit haben. Sicherheit ist eine "Grundschuld", die im Grundbuch beim Kaufobjekt eingetragen wird. Dies kann der Käufer aber erst veranlassen, wenn er Eigentümer ist. Eigentümer wird er aber erst, wenn der Verkäufer sein Geld bekommen hat. Um dennoch eine Finanzierung zu ermöglichen, gestattet der Verkäufer normalerweise dem Käufer, dass dieser das Objekt schon vor Kaufpreiszahlung mit Grundschulden belasten darf. Dann muss umgekehrt natürlich sichergestellt sein, dass der Käufer das Darlehen auch nur zur Kaufpreiszahlung verwendet. Dies kann durch entsprechende Gestaltung des Vertrages erreicht werden.

Normalerweise wird das Objekt dem Käufer übergeben, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Zu diesem Zeitpunkt sollte eine Zwischenablesung durchgeführt werden, um den Versorgungsträgern die entsprechenden Zählerstände zu melden. Ab Kaufpreiszahlung ist der Käufer für das Objekt verantwortlich und trägt alle Kosten. Soweit solche Kosten vom Verkäufer schon für die Zeit nach Kaufpreiszahlung gezahlt wurden (z.B. Versicherungsprämie für die Gebäudeversicherung), müssen die Beteiligten dies untereinander ausgleichen.

Die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Außerdem muss der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt haben.

Fast jede Immobilie hat kleinere Mängel. Der Verkäufer möchte jedoch normalerweise nicht für den Zustand der Immobilie haften. Deshalb muss sich der Käufer das Objekt vor Abschluss des Kaufvertrages gründlich anschauen, ggf. zusammen mit einem Fachmann. Außerdem muss der Verkäufer Fragen wahrheitsgemäß beantworten und wesentliche Mängel auch von sich aus mitteilen. Im Kaufvertrag wird dann üblicherweise die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Ausnahme ist der Fall, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt.

Zu den Sachmängeln gehören auch Probleme mit der Baubehörde wegen Verstößen gegen Baurecht und sog. "Baulasten", d.h. besondere Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht. Hier kann es sinnvoll sein, wenn der Käufer sich die Baugenehmigung vorlegen lässt und bei der Bauaufsicht wegen Baulasten anfragt. Sachmängel sind auch sog. "Altlasten", also Verunreinigungen des Grundstücks, die ggf. gesundheits- oder umweltgefährdend sind. Auch hier kann man sich bei der Gemeinde erkundigen, ob dort Anhaltspunkte für solche Verunreinigungen bekannt sind. Schließlich ist es sinnvoll, bei der Stadt anzufragen, ob die Erschließungsbeiträge schon abgerechnet und gezahlt sind. Für diese haftet nämlich der jeweilige Eigentümer des Grundstücks, und teilweise werden diese erst nach vielen Jahren abgerechnet.

Für rechtliche Mängel des Objektes, z.B. eingetragene Grundschulden, haftet der Verkäufer jedoch. Der Verkäufer muss daher diese Belastungen beseitigen. Ist dies nicht möglich oder gewünscht - z.B. bei einem Wegerecht des Nachbarn -, muss dies ausdrücklich geregelt werden. Der Käufer sollte sich in diesem Fall natürlich vorher über den Umfang des Rechtes informieren.

Wenn alle Beteiligten im wesentlichen mit dem Entwurf des Kaufvertrages einverstanden sind und die wesentlichen Fragen geklärt sind, wird ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart. Dabei müssen alle Käufer und Verkäufer anwesend sein. Der Notar liest den Vertrag vor, erläutert die einzelnen Teile und klärt Fragen, die die Beteiligten möglicherweise haben. Häufig werden auch noch letzte Ergänzungen oder Änderungen vorgenommen, die sich erst im Termin ergeben.

Mit der Beurkundung ist der Vertrag - in der Regel - wirksam: Käufer und Verkäufer sind jetzt daran gebunden und können nicht mehr zurück. Bis zur Beurkundung können beide Seiten es sich noch anders überlegen, auch ohne Gründe. Für beide Seiten ist es deshalb wichtig, dies im Auge zu behalten: Vor Beurkundung sollten beide Seiten keine Dispositionen vornehmen, die später nicht mehr oder nur noch mit hohen Kosten rückgängig gemacht werden können. Insbesondere sollte der Käufer bei einem Kreditvertrag sicherstellen, dass er diesen ohne hohe Kosten rückgängig machen kann, falls der Kauf nicht zustande kommt.