Notar
Dr. Christian Pelz LLM
in Krefeld-Uerdingen

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Wohnungseigentum


  1. Einleitung
  2. Wie entsteht Wohnungseigentum?
  3. Spätere Änderungen

1. Einleitung

Von Wohnungseigentum hat vermutlich jeder schon etwas gehört. Eine Eigentumswohnung ist meist günstiger als ein eigenes Haus. Die Heizkosten sind oft geringer, der Eigentümer muss sich nicht um alles selbst kümmern, sondern es gibt einen Verwalter. Dementsprechend viele Eigentumswohnungen gibt es in Deutschland.

Um die Besonderheit des Wohnungseigentums zu verstehen, muss man sich mit manchen Grundlagen des sog. "Sachenrechts" vertraut machen. Nach § 92 BGB können sog. "wesentliche Bestandteile" einer (Haupt-)Sache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Solange eine Sache wesentlicher Bestandteil einer anderen Sache ist, kann sie von dieser anderen Sache also rechtlich nicht getrennt werden: Solange der Motor im Auto eingebaut ist, kann man ihn nicht ohne das Auto weitergeben (was ja auch technisch einigermaßen einleuchtend ist). Für Grundstücke legt § 93 BGB fest, dass die Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks gehören und zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes die zu dessen Herstellung eingebauten Sachen gehören. Das Gebäude kann also rechtlich nicht von dem Grundstück getrennt werden, und die Bauteile des Gebäudes (z.B. Fenster, Türen) können rechtlich nicht von dem Gebäude (und damit dem Grundstück) getrennt werden.

Bliebe des bei diesen allgemeinen Regeln, könnte es Wohnungseigentum gar nicht geben: Schließlich befinden sich alle Wohnungen in einem Gebäude und sind demnach wesentlicher Bestandteil desselben Grundstücks. An ihnen können also keine besonderen Rechte begründet werden.

Deshalb gibt es für Wohnungseigentum ein besonderes Gesetz, das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" oder kurz WEG. In diesem Gesetz ist geregelt, dass - abweichend von den dargestellten Grundsätzen - Eigentum an einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit in einem Haus begründet werden kann.

Wohnungseigentum ist rechtlich konstruiert als Bruchteilseigentum an einem Grundstück (mit aufstehendem Haus), verbunden mit dem sog. "Sondereigentum" an bestimmten Räumen. Bei normalem Bruchteilseigentum sind die Bruchteile nicht einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet, sondern jedem gehört ein entsprechender Anteil sozusagen an jedem Stein und jedem Grashalm im Garten. Dieser Grundsatz wird durch das Sondereigentum durchbrochen. Dieses ordnet bestimmte Räume einem der Eigentümer ausschließlich zu. Die anderen Eigentümer haben hieran also keine Rechte.

Bestimmte Teile des Gebäudes müssen aber zwingend gemeinschaftliches Eigentum bleiben, weil sie für alle Eigentümer wichtig sind. Dies sind der Grund und Boden, alle tragenden Wände, Außenfenster, Außentüren, Heizungsanlage und ähnliches. Diesbezüglich bleibt es also beim Bruchteilseigentum.

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2. Wie entsteht Wohnungseigentum?

Um ein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss beim Notar eine entsprechende Erklärung abgegeben werden. Dazu muss ein Aufteilungsplan vorgelegt werden, aus dem sich die Zuordnung der einzelnen Räume zu den einzelnen Wohnungen (oder Gewerbeeinheiten) ergibt. Schließlich muss die Baubehörde durch die sog. "Abgeschlossenheitsbescheinigung" bestätigen, dass die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind.

Bei der Aufteilung wird auch die sog. Gemeinschaftsordnung festgelegt. Diese enthält die grundlegenden Regeln der neuen Eigentümergemeinschaft, z.B. die Kostenverteilung, ggf. die Nutzung, die Verwaltung. Teile des Grundstücks oder Hauses, die nicht abgeschlossen sind und daher kein Sondereigentum sein können, können, können auch einzelnen Eigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden. Dies wird z.B. bei Gartenflächen oder Stellplätzen häufig vereinbart. Der übrige Inhalt der Gemeinschaftsordnung hängt dabei von Art und Größe des Hauses ab: Bei einem Zweifamilienhaus können die Regeln meist kürzer ausfallen als bei einem großen Mehrfamilienhaus.

Der Aufteilungsplan wird häufig von einem Architekten auf der Grundlage der Baupläne erarbeitet. Sofern die Baupläne den Beteiligten vorliegen, können diese den Aufteilungsplan auch selbst erstellen. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung werden normalerweise vom Notar nach den Wünschen der Beteiligten entworfen.

Aufgrund dieser Unterlagen wird die Aufteilung im Grundbuch eingetragen. Dabei wird für jede Einheit ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Mit der Eintragung ist das Wohnungseigentum entstanden.

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist lediglich, dass es mehrere in sich abgeschlossene Einheiten in dem Gebäude gibt. Es muss sich dabei nicht um ein Mehrfamilienhaus handeln. Teilweise wird die Aufteilung in Wohnungseigentum auch als Alternative zur Neuvermessung von Flurstücken verwendet, wenn diese nicht möglich oder nicht sinnvoll ist.

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2. Spätere Änderungen

Möglicherweise ergibt sich nach mehr oder weniger langer Zeit Bedarf, die Regelungen in der Teilungserklärung zu ändern. Dies kann z.B. der Fall sein bei Umbauten oder wenn die Kostenverteilung angepasst werden soll.

Bestimmte Regelungen können durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung geregelt werden. Der Verwalter nimmt diesen zur Beschlusssammlung. Der Beschluss wirkt auch gegenüber einem späteren Käufer einer Wohnung, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer ihn kennt.

Für die meisten Änderungen ist jedoch eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich, die im Grundbuch eingetragen werden muss. Hierzu müssen alle Eigentümer zustimmen, und zwar in notarieller Form. Bis zur Reform des WEG im Jahre 2007 mussten auch die Personen zustimmen, die Rechte an einer Wohnung haben und im Grundbuch eingetragen sind. Dies sind typischerweise die finanzierenden Banken. Diese haben die Zustimmung zwar meist erteilt. Hierdurch sind aber häufig ganz erhebliche Kosten angefallen. Seit der Neuregelung, die im Sommer 2007 in Kraft getreten ist, müssen die Banken nur noch im Ausnahmefall zustimmen. Dadurch werden Änderungen erheblich erleichtert.

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