Notar
Dr. Christian Pelz LLM
in Krefeld-Uerdingen

Verzeichnis: immobilien
Datei: gs.php

Kreditsicherung durch Immobilien


  1. Arten von Sicherungsrechten
  2. Wirkung der Grundschuld
  3. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung
  4. Sicherungszweck
  5. Sicherung fremder Verbindlichkeiten

1. Arten von Sicherungsrechten

Die wenigsten Käufer einer Immobilie sind in der Lage, den Kaufpreis aus ihrem Ersparten aufzubringen. In der Regel muss hierfür ein Kredit aufgenommen werden. Als Sicherheit für den Kredit möchte die Bank typischerweise eine Grundbucheintragung bei der Immobiliehaben, eine Hypothek oder Grundschuld. Auch sonst kommt es vor, dass Bankkredite durch Hypotheken oder Grundschulden abgesichert werden, z.B. wenn größere Renovierungsarbeiten auf Kredit vorgenommen werden. Die Unsitte, auch Konsum (Auto, Urlaub usw.) durch Kredite auf das Haus zu finanzieren, hat sich bei uns bislang glücklicherweise nicht durchgesetzt.

Umgangssprachlich wird üblicherweise von einer "Hypothek" geredet. Viel verbreiteter ist allerdings die sog. "Grundschuld". Der Unterschied ist lediglich, dass eine Hypothek fest mit einer (Darlehens-)Forderung der Bank verbunden ist, während die Grundschuld unabhängig von einer Forderung der Bank existiert. Die Grundschuld kann daher auch mehrere Forderungen sichern und später wiederverwendet werden. Für den Kreditnehmer gibt es im Regelfall keinen Unterschied. Im folgenden wird daher nur von Grundschuld geredet; für die Hypothek gilt im Regelfall das gleiche.

Eine Grundschuld bewirkt, dass der Gläubiger - also üblicherweise eine Bank - ein Vorrecht an dem Grundstück (Erbbaurecht, Wohnung) hat, falls auch andere Gläubiger des Eigentümers von diesem Geld verlangen und die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Bei einer Zwangsversteigerung bekommt der Gläubiger, dem die Grundschuld gehört, zuerst sein Geld bis zur Höhe der Grundschuld, ggf. mit Zinsen. Nur wenn danach noch etwas übrig ist, bekommen die übrigen Gläubiger auch Geld.

Sollte der Eigentümer das Grundstück verkaufen, bleibt die Grundschuld bestehen: Durch einen Verkauf werden die Rechte der Bank nicht beeinträchtigt. Da aber bei einem normalen Kauf der Käufer diese Belastung nicht übernehmen möchte, muss sie abgelöst werden. Dies ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. I.d.R. ist dies kein Problem, solange die Bank beim Verkauf ihr Geld zurück bekommt, ggf. mit einer Vorfälligkeitsentschädigung.

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3. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung

Bei der Bestellung einer Grundschuld muss sich der Eigentümer üblicherweise der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Dies bezieht sich zum einen auf die Grundschuld selbst und bewirkt, dass die Bank die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben kann, ohne einen Prozess gegen den Eigentümer führen zu müssen. Die notarielle Urkunde ist zur Zwangsvollstreckung ausreichend. Dies erspart der Bank die Zeit und den Aufwand, vor der Zwangsvollstreckung einen Prozess gegen den Eigentümer führen zu müssen.

Ferner muss sich der Kreditnehmer üblicherweise auch der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes sonstiges Vermögen unterwerfen. Dies bewirkt, dass die Bank in alles, was er hat, die Zwangsvollstreckung betreiben kann, ohne erst einen Prozess gegen ihn führen zu müssen. Zu einer Erweiterung der Darlehensverpflichtung führt dies jedoch nicht: Der Darlehensnehmer ist natürlich ohnehin verpflichtet, den Kredit zurückzuzahlen, und dafür haftet sein gesamtes Vermögen. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung macht es der Bank auch hier lediglich leichter, wieder zu ihrem Geld zu kommen.

Sofern es zu einer Zwangsvollstreckung kommt und der Darlehensnehmer meint, diese sei nicht gerechtfertigt (z.B. weil er seine Raten immer pünktlich gezahlt hat), kann er sich dagegen wehren. Dazu muss der Darlehensnehmer (mit Hilfe eines Rechtsanwalts) eine Klage bei Gericht einreichen, um der Bank die Zwangsvollstreckung verbieten zu lassen.

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4. Sicherungsumfang und -zweck

Der Bank stehen bei einem Darlehen, dass durch eine Grundschuld gesichert ist, typischerweise drei Rechte zu:

Insgesamt bekommt die Bank aber ihr Geld (nebst Zinsen) natürlich nur einmal. Dies wird üblicherweise in einer sog. Sicherungszweckvereinbarung geregelt. In dieser Vereinbarung ist außerdem geregelt, welche Ansprüche der Bank gegen den Schuldner durch die Grundschuld und die persönliche Haftung gesichert sind. Das sind natürlich die Ansprüche aus dem Darlehensvertrag. Darüber hinaus können aber auch sonstige Ansprüche der Bank gegen den Schuldner abgesichert werden. Dies können z.B. ein überzogenes Girokonto oder ein Ratenkredit sein.

Aus der Sicherungszweckvereinbarung ergibt sich auch, unter welchen Voraussetzungen die Bank ihre Sicherungsrechte geltend machen kann. Das ist häufig der Fall, wenn die gesicherten Verbindlichkeiten wegen Zahlungsverzugs fällig gestellt wurden. Dieses kann passieren, wenn der Schuldner mehrere Raten nicht zahlt, die Bank ihm eine Nachfrist setzt und in dieser Nachfrist die Zahlung nicht erfolgt.

In den letzten Jahren wurde häufig das Problem der Abtretung von Darlehen und Grundschulden in der Presse thematisiert. Eine Abtretung der Rechte ändert nichts daran, dass die ursprüngliche Bank weiterhin dafür verantwortlich bleibt, dass der Schuldner nur das zahlen muss, was vereinbart ist. Insofern ist eine Abtretung, die die Verpflichtungen der Bank nicht weitergibt, häufig vertragswidrig. In diesem Fall kann der Schuldner ggf. die ursprüngliche Bank auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn ein neuer Gläubiger entgegen den Vereinbarungen mit der ursprünglichen Bank die Grundschuld geltend macht oder die Zwangsvollstreckung betreibt.

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5. Sicherung fremder Verbindlichkeiten

Der Schuldner, der das Darlehen aufnimmt, und der Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Grundschuld eingetragen wird, sind meist identisch. Rechtlich zwingend ist dies nicht. Es können durch eine Grundschuld auch die Verbindlichkeiten anderer Personen abgesichert werden. So kommt es z.B. vor, dass Eltern einem Kind finanziell beim Erwerb des Eigenheims helfen und - wegen der günstigeren Zinsen - das eigene Haus als Sicherheit zur Verfügung stellen. Ähnliches kommt vor, wenn sich ein Kind selbständig macht und die Eltern hierfür eine Sicherheit gegenüber dem Kreditgeber stellen.

Für den Eigentümer ist es gefährlich, sich hierauf einzulassen. Sofern der Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht bezahlt, muss der Eigentümer entweder der Zwangsversteigerung seiner Immobilie zuschauen, oder selbst die Schulden bezahlen. Die Höhe der Sicherheit ist dabei zwar beschränkt auf die Höhe der Grundschuld. Jedoch werden üblicherweise 15 % bis 20 % jährlich Zinsen vereinbart. Zinsen können bis zu vier Jahre rückwirkend zusätzlich zum Grundschuldbetrag geltend gemacht werden, so dass sich das Risiko für den Eigentümer deutlich erhöht. Eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Kreditnehmer ist in dieser Situation dringend empfehlenswert.

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